Alquilar tu propiedad no es un trabajo que pueda tomarse a la ligera, principalmente cuando hablamos de elegir inquilinos.

Como propietario tienes la responsabilidad de cuidar tanto de tu propiedad de alquiler, como cuidar de tus vecinos y de ti mismo, por lo que no puedes darte el lujo de elegir al inquilino equivocado.

Mantener una propiedad de alquiler es igual a administrar una pequeña empresa. Hay numerosas características de un inquilino a considerar para garantizar que tus ingresos por alquiler sean seguros. Algunos de ellos: la confiabilidad, la capacidad de pagar el alquiler puntualmente y la tasa de rotación.

Las principales preocupaciones de los propietarios son la ausencia de pago y el desalojo, ya que es un proceso costoso que puede tardar semanas en completarse. Con esto en mente, no es de extrañar que los propietarios sientan que es necesario reunirse con su posible futuro inquilino antes de firmar un contrato de arrendamiento.

Si bien conocer a un inquilino puede ser beneficioso, puede que no sea una opción para todos. Por ejemplo, si eres propietario de una casa en Madrid, pero has decidido comenzar a alquilarla porque te mudarás a Valencia, es posible que debas firmar un contrato de arrendamiento sin conocer antes a tu posible inquilino. O viceversa, tal vez tienes un posible inquilino que se está mudando desde fuera de la provincia y no puede reunirse contigo en persona antes de firmar el contrato de arrendamiento. Independientemente de la situación, los propietarios deben tener la libertad de alquilar su propiedad a quien decidan con la confianza de que están tomando una buena decisión de arrendamiento.

En general, hay pasos importantes que todos los administradores de propiedades deben considerar antes de aceptar inquilinos sin conocerlos en persona. También es importante tener en cuenta que el hecho de que conocer a un inquilino potencial en persona, no garantiza que sea una buena opción para tu propiedad. En esta publicación, te indicaremos cómo elegir inquilinos sin conocerlos primero para asegurarte de encontrar un inquilino confiable para tu propiedad.

Guía paso a paso para elegir inquilinos sin conocerlos primero

• Comprender tus riesgos
• Verificar su crédito
• Comprobar su historial de desalojos
• Verificar sus antecedentes penales
• Buscar señales de alerta
• Conócelos virtualmente
• Haz las preguntas correctas
• Ten toda la documentación en orden

Elegir inquilinos sin conocerlos primero puede resultar un poco estresante, ya que no deseas poner en riesgo tu propiedad o los ingresos por alquiler. Afortunadamente, hay muchas maneras en las que se puede examinar a los posibles inquilinos antes de conocerlos en persona.

Paso 1: Comprender los riesgos

Antes de publicar tu solicitud de alquiler en línea y comenzar a aceptar solicitudes, es esencial comprender los riesgos que conlleva alquilar tu propiedad, especialmente si anticipas recibir solicitudes de personas que no podrás conocer cara a cara, como sucede en algunos casos.

Como arrendador se debe estar consciente de que alquilar una propiedad conlleva riesgos, que incluyen el impago del alquiler, daños a la propiedad, quejas de vecinos por ruido y, en el peor de los casos, el desalojo. En el caso del inquilino, se corre el riesgo de alquilar y estar descontentos con la propiedad al finalmente verla al no tener una idea real del vecindario o la unidad en sí.

Para que tanto el propietario como el inquilino se sientan seguros y protegidos durante todo el proceso de arrendamiento, es esencial que se siga un proceso simplificado de verificación de antecedentes del inquilino y de características de la propiedad que proteja tanto tus intereses como los del arrendatario.

Paso 2: Verifique su crédito

Un alto porcentaje de los propietarios afirma que los problemas de pago es la primera y más grande preocupación con los inquilinos. Los pagos atrasados o faltantes pueden interrumpir rotundamente tu flujo de efectivo y perjudicar tus resultados. Para evitar perseguir pagos, hacer interminables llamadas telefónicas y enviar avisos de impago, una de tus primeras tareas debe ser verificar el crédito de un posible inquilino. Este pequeño paso puede ayudarlo a determinar la estabilidad financiera de tu inquilino y ayudarlo a evaluar mejor el riesgo de alquilar a un solicitante determinado.

Ejecutar una verificación de crédito puede ser un gran aporte a tu tranquilidad si estás alquilando a un inquilino por primera vez. Un candidato a inquilino puede informarte que tiene una puntuación crediticia perfecta y un historial de pagos a tiempo; sin embargo, solo una verificación de crédito puede corroborar esta información transcendental.

Al ejecutar una verificación de crédito, puedes comprender el comportamiento financiero de un inquilino al obtener información sobre su:

• Puntuación de crédito
• Pagos atrasados
• Marcas despectivas
• Cuentas morosas en el historial de alquiler
• Brechas de pago

Si bien no hay un número fijo que marque un buen puntaje crediticio, cuanto mayor sea el número por lo general significa un prestatario más responsable.

Paso 3: Verifique su historial de desalojos

El historial de crédito de un inquilino no es el único factor para tomar en cuenta al decidir si aprobarlo o no. El historial de desalojos es otra característica importante que debe considerarse al elegir un inquilino sin conocerlo primero. Una situación de desalojo puede consumir mucho tiempo y dinero, por lo que tomar medidas preventivas, como verificar el historial de desalojos de un inquilino, puede ayudar a estar más tranquilos sobre este tema.

Con una verificación de antecedentes, se puede obtener un historial completo del registro de desalojo de un inquilino. De esta forma, puedes evaluar tu riesgo y determinar si vale la pena aceptar o no a un inquilino. Otra medida de precaución que puedes tomar durante este proceso es buscar referencias de propietarios anteriores. Tomarte el tiempo de llamar a los propietarios anteriores de un solicitante de alquiler, puede significar información importante sobre tu inquilino:

• Cómo fue el trato o uso de la propiedad por part del inquilino
• Si el inquilino pagó el alquiler a tiempo
• Si el inquilino perturbaba a los vecinos y afectaba la correcta convivencia
• Cuánto del depósito recibió el inquilino después de desocupar la propiedad
• Si el solicitante estaba limpio y se quedó en buenos términos.

Estas son solo algunas de las características de un inquilino que te pueden ayudar a tomar una decisión al realizar una verificación de referencia del propietario.

Paso 4: Para elegir inquilinos, verifica sus antecedentes penales

La tercera preocupación más relevante que tienen los propietarios gira en torno a los antecedentes penales del inquilino, ya que esta información es primordial, para ayudar a protegerte a ti mismo, a tu propiedad y a tus vecinos.

Las verificaciones de antecedentes penales son un componente clave de una verificación exhaustiva de antecedentes, junto con las verificaciones de crédito y de desalojo. Al realizar una verificación de antecedentes penales, puedes encontrar respuestas a preguntas que incluyen: ¿Hay una condena penal relevante en el registro de la persona? ¿Está la persona en una lista de delincuentes sexuales? ¿Hay alguna evidencia de que el solicitante tenga una condena anterior relevante que pondría en peligro el edificio o el vecindario?

Una verificación de antecedentes penales también puede ayudar a verificar la información de un solicitante, como su nombre, fecha de nacimiento y direcciones anteriores. Tener esta información a mano puede otorgarte la tranquilidad de saber que el inquilino que estás considerando es quien dice ser realmente.

Paso 5: Busca señales de alerta

Puedes identificar señales de alerta incluso si no tienes la oportunidad de conocer a un inquilino en persona. A través de una evaluación integral de inquilinos, puedes descubrir varias señales de advertencia que podrían poner en peligro tu propiedad. Está atento a las siguientes señales de alerta cuando evalúes a un inquilino que no has conocido en persona:

Múltiples direcciones en un corto período de tiempo: si bien un inquilino puede tener que mudarse de vez en cuando, un historial de múltiples direcciones en un período breve puede ser una señal de que causó problemas con tus propietarios anteriores. Para asegurarte de que esto no sea una señal de alerta, asegúrete de realizar verificaciones de referencia del propietario para comprender el comportamiento del inquilino.

Historial de tener compañeros de piso que no están en un contrato de arrendamiento: que tu inquilino tenga compañeros de piso que no está en el contrato de arrendamiento puede poner en riesgo tu propiedad. A medida que realizas verificaciones de referencia con el anterior arrendador, asegúrete de preguntar si el inquilino llevó al apartamento inquilinos que no figuraban en el contrato de arrendamiento.

Desalojos anteriores: los desalojos, además de ser costosos, resultan my estresantes y requieren mucho tiempo. Al hacer tu diligencia debida al evaluar a tus inquilinos, disminuirás el riesgo de tener que lidiar con un desalojo.

Pagos atrasados: los pagos atrasados son la principal preocupación de los propietarios, ya que pueden hacer que te retrases con el pago de tu hipoteca y el mantenimiento de la propiedad e, incluso, puede hacer que tengas que invertir dinero de tus ahorros personales.

Puntuación crediticia baja: los puntajes crediticios no deben utilizarse como un factor decisivo al aprobar o negar a los inquilinos. Sin embargo, un puntaje de crédito bajo puede ser una señal de que un inquilino puede llegar a no ser del todo responsable. Después de realizar una verificación de crédito, analiza los factores que pueden estar perjudicando su puntaje de crédito y determina si les impedirán o no pagar el alquiler a tiempo.

Ingresos o antecedentes laborales inestables: es normal que las personas cambien de carrera con el tiempo. Sin embargo, un largo historial de cambios frecuentes de trabajo puede ser una señal de advertencia. Si tu inquilino pierde regularmente su empleo, es posible que en el futuro no pueda cumplir con el pago de su alquiler de forma debida.

Carga de deuda significativa: muchos españoles tienen deudas, bien sea por préstamos para estudios, préstamos para automóviles, deudas de tarjetas de crédito o préstamos personales. Sin embargo, si un informe de crédito muestra que un inquilino tiene una carga de deuda significativa, puede ser una señal de alerta de que no puede pagar el alquiler a tiempo.

Brechas de pago: todos tenemos una historia financiera diferente y situaciones imprevistas, como facturas médicas de emergencia, que no necesariamente indican que tu inquilino vaya a atrasarse en los pagos. Es decir, un pago atrasado en su historial crediticio no representa un patrón de facturas faltantes. Sin embargo, si un inquilino tiene un largo historial de brechas de pago con sus arrendadores anteriores, esto puede ser un comportamiento recurrente.

Paso 6: Antes de elegir inquilinos, conócelos así sea virtualmente

Elegir inquilinos sin conocerlos primero puede conllevar altas cargas de estrés. Esto también es especialmente cierto para los inquilinos, ya que no pueden ver la propiedad en persona. Afortunadamente, el panorama digital en el que nos encontramos hoy en día hace que sea extremadamente fácil mostrar tu propiedad virtualmente.

A medida que comiences a recibir solicitantes para tu anuncio de alquiler, considera organizar visitas virtuales a la propiedad para los inquilinos que no pueden reunirse en persona. Hay docenas de herramientas y aplicaciones en línea que puedes aprovechar para mostrar tu propiedad a través de la pantalla de una computadora o teléfono móvil. Para empezar, es mejor invertir en una cámara de calidad y una solución de iluminación o contratar a un fotógrafo profesional. Entonces, querrás seguir estos consejos para perfeccionar tu recorrido virtual:

• Planifica tu ruta con anticipación para asegurarte de que tu recorrido cubra todas las áreas de la casa.
• Proporciona una introducción que incluya la dirección de la propiedad, el precio, la fecha de mudanza y otras preguntas frecuentes.
• Optimiza tu iluminación encendiendo todas las luces, abriendo todas las cortinas y filmando durante el día.
• Mantén una toma estable usando un estabilizador de video.
• Perfecciona tu ritmo caminando por la propiedad lo suficientemente lento para que los inquilinos puedan ver cada detalle.
• Muestra el vecindario al incluir fotos de restaurantes locales, tiendas, escuelas y otras comodidades.
• Puedes terminar programando una reunión virtual cara a cara a través de recursos en línea gratuitos como Skype® y Zoom®.

Los recorridos virtuales de la propiedad son una excelente manera de obtener más información sobre los posibles inquilinos y lo que buscan en una casa, mientras evalúas su idoneidad para tu propiedad.

Paso 7: Haz las preguntas correctas

Otra razón por la que elegir inquilinos sin conocerlos primero puede ser un reto es porque no podrá dialogar de la misma manera que lo haría en persona. Durante el proceso de solicitud, es esencial que pienses en toda la información que te agradaría saber de un inquilino. Ya sea que los proporcione en la solicitud de alquiler o los preguntes en persona, asegúrate de hacer estas diez preguntas esenciales:

• ¿Cuál es tu información personal?
• ¿Cuándo quieres mudarte?
• ¿Quién vivirá en la propiedad?
• ¿Alguna vez ha sido desalojado?
• ¿Estás empleado?
• ¿Tienes mascotas?
• ¿Fumas?
• ¿Puedes proporcionar buenas referencias?
• ¿Alguna vez ha sido condenado por algún delito relevante?
• ¿Está dispuesto a autorizar una verificación de antecedentes completa?

Es importante recordar que se debe cumplir con las leyes establecidas por la Ley. Esto significa que todos los inquilinos solicitantes deben recibir la misma solicitud de alquiler y se les deben hacer las mismas preguntas imparciales para garantizar la objetividad y el cumplimiento.

Hacer estas preguntas también te permitirá clasificar entre buenos inquilinos e inquilinos que deberás rechazar en ese momento.

Ten en cuenta que siempre deberás consultar con un asesor legal para asegurarse de estar siguiendo todas las leyes pertinentes.

Paso 8: Ten la documentación en orden

Por último, querrás cerciorarte de tener a mano y bien organizados los documentos al elegir inquilinos que no vas a conocer en persona primero. Con los documentos correctos firmados y archivados, puedes agilizar tus procesos de aprobación y selección para asegurarte de elegir a los inquilinos ideales y garantizar una relación respetuosa entre propietario e inquilino en el futuro.

Como arrendador, debes mantener los siguientes formularios y documentos durante el proceso de solicitud:

• Documentos de selección de inquilinos
• Contrato de arrendamiento o alquiler
• Política de mascotas

Estos documentos son solo un punto de partida, pero lo anterior debe resumir toda la información importante sobre tu propiedad de alquiler, incluidas las normas y reglamentos. También te permitirán recopilar información sobre posibles inquilinos que se necesitan para la selección de inquilino final. Otros documentos importantes que deben organizar y almacenar:

• Carta de bienvenida
• Lista de verificación de mudanza
• Papeleo de renovación de arrendamiento
• Carta de mudanza
• Lista de verificación de mudanza
• Comunicación con los inquilinos

El mantenimiento de registros es una responsabilidad esencial del propietario. No solo ayuda a realizar un seguimiento de tus inquilinos, sino que la documentación organizada puede ayudarte a declarar impuestos como propietario y servir como protección en caso de litigio.

En MIT House nos encargaremos de la aprobación de los solicitantes de alquiler para estancias de corto y mediano plazo y la firma de un contrato de arrendamiento.