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Cómo gestionar inquilinos complejos


Cómo gestionar inquilinos complejos

En algunas ocasiones, los propietarios no están al tanto de que en las primeras conversaciones, incluso antes de firmar el contrato de arrendamiento, una persona puede demostrar signos de ser un inquilino potencialmente complicado cuando, por ejemplo, constantemente buscar rebatir o poner en entredicho aquello que se les explica.  

Algunas veces se debe a que el propietario tiene premura, por distintas razones, de alquilar lo más rápido posible para poder recuperar una propiedad, pudiendo alquilar a casi cualquier persona siempre que se produzcan los ingresos esperados.   

Cuando, por ejemplo, un inquilino comienza a hacer una serie de declaraciones o excusas de por qué no puede cumplir con sus solicitudes de información, el propietario debe darse cuenta de que puede estar tratando con un inquilino potencialmente complicado.  

Profundicemos además en otros aspectos que pueden indicar que se está lidiando con un potencial inquilino rebelde. Hay 4 elementos importantes a tomar en cuenta, aunque no pueden ser los únicos aspectos a considerar como claves para juzgar a solicitantes de alquiler: 

  • Historial de desalojo
  • Rentabilidad pasada
  • Historial de infracciones de arrendamiento
  • Quejas de antiguos propietarios

Un historial de desalojo o una violación de lo establecido en el contrato de arrendamiento, por ejemplo, puede no significar que sea necesariamente un inquilino difícil, ya que pudo tratarse de un momento complicado en la vida o pasado de esa persona. 

De todos modos, aunque este historial de rendimiento de alquiler se trate del pasado de una persona, es un claro aviso de que se debe indagar mejor y de que el propietario debe tenerlo en cuenta como una fuente potencial de problemas futuros con el inquilino.  

Cómo evitar a los inquilinos difíciles

Para asegurarse como propietario de que se está protegido antes un potencial mal inquilino, es muy provechoso contratar un gestor de propiedades como MIT House

que haga una evaluación proactiva de los inquilinos, con el fin de minimizar situaciones de impago o violación de contrato. 

Asegúrate de seguir estos consejos como propietario:

  1. Seguimiento. Pedir al solicitante información de contacto del empleador y del arrendador anterior y usarla. Llama a esas fuentes y obtén más detalles sobre el inquilino potencial antes de seguir adelante. 
  1. Sé paciente. Tómate tu tiempo cuando busques un nuevo inquilino. Apresurarte en alquilar una propiedad puede hacerte menos meticuloso o menos exigente al evaluar a un inquilino. 
  1. Haz una inspección minuciosa de la propiedad. Inspecciona muy bien tu propiedad de alquiler antes de alquilarla y pide a tus inquilinos que hagan lo mismo para que estén ambas partes de acuerdo.  
  1. Asegúrate de que sepan exactamente de qué son responsables una vez que se muden. 
  1. Sé flexible. Deberás estar preparado para permitir pagos atrasados alguna vez, cuando las circunstancias personales lo hagan necesario o no sea algo que se prolongue en el tiempo (pasó a muchas personas durante la cuarentena mundial en 2020, por ejemplo). 
  1. Realizar inspecciones cada cierto tiempo. Mantén una inspección de la casa para verificar que todo esté bien, sobre todo, si el inquilino lleva ya una serie de meses. 
  1. Mantente en contacto. Comunícate con tus inquilinos a lo largo de su contrato de arrendamiento para saber que estén bien y que todo marche sin problemas. 
  1. Siempre cuenta con asesoría legal de confianza. Nunca se sabe cuándo las circunstancias puedan complicarse y contar con un profesional en el ámbito legal puede ayudarte a evitar costosos litigios o desalojos. 

Si aun tomando previsiones has alquilando tu propiedad a un inquilino difícil, recuerda que siempre existen soluciones para lidiar con inquilinos rebeldes. En primer lugar, mantén la calma y la serenidad al tratar con un inquilino problemático. 

Cuáles son algunos de los tipos de problemas que puedes enfrentar y qué hacer en esos casos. Aquí hay una lista:

  • Subarrendamiento ilegal 
  • Inquilino que molesta al resto de los vecinos 
  • Daño a la propiedad
  • Uso ilegal de la propiedad

Subarrendamiento ilegal 

Como arrendador es posible enfrentarte a un caso de subarrendamiento secreto o ilegal. Esto ocurre cuando el inquilino legal ha decidido a su vez alquilar una habitación o la propiedad completa a otra persona o grupo sin informarle al propietario. 

El problema se agudiza cuando un inquilino convierte la propiedad en un alquiler de Airbnb u otra plataforma. Debe asegurarte de incluir una cláusula exclusiva que te proteja como propietario en el contrato de arrendamiento y delimite que este tipo de prácticas son completamente ilegales.  

Una cláusula de esta naturaleza deja muy claro que el inquilino que figura en el contrato es el único que puede ocupar legalmente el edificio y que no se podrá subarrendar el inmueble otras personas que no figuren en el contrato de arrendamiento. 

Molesta a los vecinos

Realizar una evaluación exhaustiva de los inquilinos disminuye considerablemente futuros problemas con los inquilinos y evitará disputas entre vecinos.  

Puede ocurrir que los inquilinos tengan problemas entre ellos y que esta situación impacte negativamente a sus vecinos. En estos casos es mejor no involucrarse en tales disputas, sugiriendo que todos los inquilinos resuelvan las disputas entre ellos.  

Si un conflicto entre dos inquilinos es constantemente protestado por el resto de la comunidad de vecinos, asegúrate de recordarles los términos del contrato y las consecuencias, como podría ser el desalojo. 

Daño a la propiedad

Los inquilinos pueden dejar a los propietarios con altos costos de reparación innecesarios. Desafortunadamente, se puede incurrir en gastos costosos por la negligencia de un inquilino, que resulte en daños severos o en la propia desocupación de una propiedad.  

Hay una gran diferencia entre el uso y desgaste normal y los daños materiales intencionales.  

Independientemente de esto, siempre es bueno documentar el estado de la propiedad: asegúrate de tomar fotografías de la propiedad antes de alquilarla y después de que el inquilino se mude. Es mejor que tus fotos tengan una marca de fecha y hora, lo que puede ayudar a probar tu versión en un caso extremo de litigio. 

Recomendamos salvaguardar tu inversión y propiedad, contratando una póliza de seguro de propiedad especialmente diseñada para propietarios. Recomendamos que asegures tu propiedad con cobertura de responsabilidad que también te protegerá contra demandas en casos extremos.   

Si el inquilino es responsable del daño, deberás comunicarse con él verbalmente y por escrito con una cotización detallada del costo estimado para reparar el daño. En algunos casos el inquilino puede negarse a pagar, lo que puede dar lugar a que se deban emprender acciones legales. 

Es importante realizar una inspección de mantenimiento cada cierto tiempo, que pueda indicarte si un inquilino está o no siendo negligente. Si un inquilino es negligente y no cuida bien la propiedad, puedes optar por terminar el arrendamiento por estos motivos. 

Uso ilegal de la propiedad

Si tus inquilinos están haciendo un uso ilegal de la propiedad, podrían generarte serios problemas legales y de responsabilidad. Si descubres que tu inquilino está realizando actos delictivos o alguna actividad ilegal, lo mejor que puedes hacer es alertar a las autoridades e iniciar de inmediato el proceso de desalojo.  

También será clave contar con un abogado para resolver el problema de manera efectiva sin que conlleve ningún tipo de responsabilidad para ti por la conducta delictiva o ilegal de tu inquilino.  

Cómo desalojar a los inquilinos difíciles

El desalojo, en casos extremos, puede ser la solución para deshacerse de los inquilinos difíciles y existen diferentes formas de hacerlo.  

La forma más sencilla es «efectivo por llaves», lo que significa que ofrecer pagarle al inquilino o llegar a un acuerdo para que se mude. Esto facilitará el proceso si usted y el inquilino están en la misma página acerca de la rescisión del contrato de arrendamiento. 

Si la alternativa es el desalojo propiamente dicho, esto conllevará ir a la corte para presentar los documentos de desalojo. Tendrías que dar al inquilino un aviso de desalojo y asistir a innumerables audiencias y citas en la corte. El proceso de desalojo difiere considerablemente según cada país, incluso, puede variar según Comunidad Autónoma. Asegúrate de consultar la Ley de propietarios e inquilinos. 

El proceso de desalojo, en general, es un proceso complicado, costoso y agotador, por lo que sugerimos continuar con él solo si todo lo demás falla. Si crees que estás listo para comenzar un proceso formal de desalojo, asegúrate de no seguir este camino solo. 

Contrate a un asesor legal para que te ayude a realizar los procedimientos legales correspondientes. Cuando los propietarios toman el asunto en sus propias manos, también conocido como desalojos de «autoayuda», tienden a no tener una base legal para defenderse cuando el inquilino escala los asuntos. No es aconsejable recuperar la propiedad del inquilino sin una orden judicial, porque podría complicar aún más las cosas. 

En conclusión 

Estudia bien cada inquilino potencial para evitar sorpresas desagradables, que puedan acabar en posibles litigios y muchos dolores de cabeza. En la mayoría de los casos, tu contrato de arrendamiento, siguiendo todos los consejos que hemos expuesto, te protegerá de responsabilidades. 

Utiliza un lenguaje claro en tu contrato de arrendamiento para evitar lagunas legales y asegurarte de que el contrato se cumpla con rigurosidad. También recuerda incluir cláusulas específicas que puedan cubrir siempre tu espalda en casos complicados. 



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